ETF, 부동산 재간접펀드 투자 허용…대체투자자산 평가 강화

 

안녕하세요. 감평사 클로입니다. 오늘은 감정평가와 관련해서도 희소식인 뉴스인데요. 구체적인 내용을 살펴보겠습니다.

1. 이번 개정안은 무엇인가요?

금융위원회는 2025년 3월 11일, ETF(상장지수펀드)가 부동산 관련 펀드에 투자할 수 있도록 허용하고, 부동산·인프라 등 대체투자펀드의 평가 기준을 강화하는 내용의 개정안을 발표습니다.

지금까지는 ETF가 부동산 간접투자 상품(리츠, 부동산펀드 등)에 투자하는 것이 제한되어 있었어요. 또한, 부동산 투자 펀드의 평가 방식이 명확하지 않아, 투자자가 정확한 자산 가치를 알기 어려운 문제가 있었어요.

이번 개정안을 통해 투자자들이 더 다양한 부동산 투자 기회를 가질 수 있도록 하고, 부동산·인프라 펀드의 평가 기준을 강화하여 신뢰도를 높일 것으로 기대됩니다.

2. 개정안의 주요 내용

 

(1) ETF가 부동산 관련 펀드에 투자할 수 있도록 허용

✅ ETF란?

ETF(Exchange Traded Fund, 상장지수펀드)는 주식시장에 상장된 펀드입니다. 쉽게 말해, 일반적인 펀드는 가입 후 일정 기간이 지나야 돈을 찾을 수 있지만, ETF는 주식처럼 사고팔 수 있어서 유동성이 좋다고 할 수 있죠.

✅ 지금까지의 문제점

ETF는 여러 자산(주식, 채권, 원자재 등)에 투자할 수 있지만, 부동산 펀드나 리츠(REITs, 부동산투자회사)에 직접 투자하는 것은 제한되어 있었습니다.
그 이유는 펀드 구조가 너무 복잡해지고, 불필요한 수수료가 늘어날 가능성이 높기 때문이었는데요
예를 들어, ETF → 부동산 펀드 → 실제 부동산 이런 구조가 되면 중간 과정이 많아져서 수수료 부담이 커질 수 있습니다.

✅ 어떤 점이 바뀌나요?

이번 개정으로 ETF가 부동산 펀드나 리츠에 투자할 수 있도록 허용됩니다.
즉, ETF를 통해 간접적으로 부동산 시장에 투자하는 것이 쉬워진다는 의미입니다.
다만, 여전히 제한되는 부분은 있는데요.

1) ETF → 부동산 펀드 → 실제 부동산 (3단계) → 가능

2) ETF → 부동산 펀드 → 또 다른 펀드 → 실제 부동산 (4단계 이상) → 불가능

4단계 이상의 구조를 가지고 있는 경우는 여전히 불가능합니다.

✅ 투자자들에게 어떤 이점이 있나요?

1) 부동산 간접투자 접근성 향상

 기존에는 부동산 펀드나 리츠에 직접 투자해야 했지만, 이제는 ETF를 통해 편리하게 투자할 수 있게 되었습니다. 

2) 투자 선택지 증가

지금까지 국내 ETF 중 부동산 관련 상품은 1.4%밖에 없었는데 이번 개정으로 더 많은 부동산 ETF가 생길 가능성이 크죠.

3) 운용보수(수수료) 부담 감소

ETF와 투자 대상이 되는 펀드의 운용사가 같을 경우, 중복으로 운용보수를 받을 수 없도록 규정함에 따라 운용보수 부담이 감소할 것으로 예상합니다. 

(2) 부동산·인프라 펀드 등 대체투자펀드의 평가 방식 강화

✅ 대체투자펀드란?

대체투자펀드는 주식이나 채권이 아닌 다른 자산(부동산, 인프라, 항공기, 원자재 등)에 투자하는 펀드를 말합니다.
특히 부동산이나 인프라(도로, 철도, 항만 등)에 투자하는 펀드는 시장 가격(시가)을 명확히 알기 어려운 경우가 많은데요. 주식이나 채권은 매일 가격이 변하고 쉽게 확인할 수 있지만, 부동산은 거래가 자주 일어나지 않아서 일반인이 보기에 가치 평가가 어려워 보일 수 있어요.

✅ 지금까지의 문제점

기존에는 펀드 운용사가 내부적으로 구성한 평가위원회에서 자체적으로 자산 가치를 평가했습니다. 하지만 이럴 경우 펀드 운용사가 자의적으로 높은 가격을 평가할 위험이 있죠.
예를 들어, 부동산 가치가 하락했더라도 운용사가 평가 기준을 완화해서 가격을 높게 책정할 가능성이 있었습니다.
이렇게 되면 투자자들에게는 실제보다 높은 가치를 믿고 투자할 위험이 있었죠.

✅ 어떤 점이 바뀌나요?

이번 개정안을 통해 앞으로는 대체투자펀드 자산을 연 1회 이상 평가해야 하는 것으로 바꼈습니다. 
특히, 부동산이나 인프라 자산을 평가할 때는 외부 전문기관의 평가 결과를 우선 반영해야 하죠. 이 부분에서 감정평가사의 역할이 강화될 수 있지 않을까 기대하고 있습니다. 감정평가를 통해  더 객관적인 기준을 적용해서 투자자가 믿을 수 있는 정보를 제공하겠다는 의미예요.

✅ 투자자들에게 어떤 이점이 있나요?

구체적으로 대체투자펀드의 평가 방식을 강화하게 된다면 투자자들에게 어떤 이점이 있을까요?

 

1) 투명성 제고

기존 운용사 내부에서 이루어졌던 자산 평가가 외부 전문가인 감정평가사 등이 평가를 해야하는 것으로 개편됨에 따라 펀드 운용사의 자의적인 평가를 막아 투자자는 보다 신뢰할 수 있는 정보를 얻을 수 있게 됩니다. 

2) 리스크 관리

객관적인 자산 가치 평가로 인해 만약 부동산 가격이 하락했다면, 투자자는 미리 리스크를 인지하고 대처할 수 있을 것으로 기대됩니다. 

3) 투자 신뢰도 향상

또한, 객관적인 평가가 이루어지면 투자 시장이 안정적으로 운영될 가능성이 커지게 됩니다. 

3. 앞으로의 변화와 시행 일정

✅ 이번 개정안은 2025년 3월 18일 공포될 예정입니다. 구체적인 시행일은 
1) ETF의 부동산 재간접펀드 투자 허용 → 공포일(3월 18일)부터 즉시 시행
2) 대체투자자산 평가 강화 → 공포일로부터 6개월 후 시행된다고 합니다. 

또한, 기존에 평가된 지 1년 이상 지난 펀드 자산은 개정안 시행 후 3개월 이내에 재평가를 받아야 합니다. 

 

4. 정리하자면?

✅ ETF의 부동산 투자 기회 확대

기존보다 다양한 부동산 관련 ETF가 생길 가능성이 커질 것으로 예상합니다. 또한, 부동산 간접투자가 보다 쉬워지고, 운용보수 부담도 줄어들 것으로 예상됩니다. 

✅ 대체투자펀드 평가 기준이 강화

부동산·인프라 펀드의 평가 방식이 더 투명해져 투자자들이 보다 신뢰할 수 있는 정보를 받을 수 있을 것으로 예상합니다. 

✅ 투자자의 선택권과 보호 강화

ETF를 통해 보다 다양한 자산에 투자할 기회가 늘어남에 따라 투자자의 선택권이 늘어나고,  투자 자산의 가치 평가가 더 엄격하게 이루어져서 투자 상품의 안정성이 올라감에 따라 투자자에 대한 보호가 강화될 것으로 예상합니다. 

이번 개정안으로 부동산 투자 상품이 다양해지고, 투자자들이 더 신뢰할 수 있는 환경이 조성될 것으로 기대됩니다. 앞으로 금융당국은 제도 시행 후에도 지속적으로 운영 상황을 점검하면서 추가적인 개선이 필요한 부분을 검토할 계획이이라고 합니다. 

이번 개정안이 투자자뿐만 아니라 감정평가 영역에서도 또 하나의 기회가 될 수 있으리라 생각합니다. 

읽어주셔서 감사합니다.