1. 들어가며
안녕하세요. 감정평가를 업으로 살고 있는 감정평가사 클로라고 합니다. 감정평가란 재산적 가치가 있는 모든 것의 경제적 가치를 판정하는 것이 주요 업무입니다. 재산적 가치가 있는 모든 것이라고 하지만 주로 부동산을 평가하게 됩니다. 비록 제가 감정평가라는 전문직에 있고, 주로 평가하는 대상이 부동산이긴 하지만 내가 부동산에 대해서 잘 아는게 맞을까라고 자문하면 글쎄.. 아직까지 많이 부족하다고 생각합니다. 그래서 이 블로그에서 부동산에 대한 전반적인 이론을 다시 한번 탐독하고, 시장의 훌륭한 전문가분들이 쓰신 여러 책들을 읽어보며 부동산에 대한 공부를 다시 시작할까 합니다. 이 글을 읽게 되는 모든분들도 함께 성장하는 공간이 되었으면 좋겠습니다.
2. 부동산이란 무엇일까요?
부동산은 토지와 그 정착물로 구분됩니다. 정착물은 토지에 종속되는 특성이 있기에 부동산이라고 하면 일반적으로 토지를 말합니다. 부동산학개론이나 감정평가이론에서는 부동산을 어떻게 규정할까요? 우리가 어떠한 대상의 개념을 규정할 때 무엇을 기준하느냐에 따라서 정의가 달라지게 됩니다. 부동산 또한 마찬가지입니다. 단순히 부동산은 아파트야, 상가야라고 하는 개념은 부동산의 일부분에 해당됩니다. 이론적으로 부동산의 개념은 물리적, 경제적, 법률적, 사회적 개념으로 구분하여 정의하곤 합니다.
1) 물리적 개념
물리적 또는 자연적 개념이라고 합니다. 이러한 관점에서 부동산은 자연물 그 자체이며, 환경이자 공간이며, 위치입니다. 부동산(특히, 토지)은 우리 인간이 받은 천혜의 선물이라고 정의할 수 있습니다. 자연물로 보자면 부동산은 자연환경입니다. 하지만 우리 인간은 인공적인 힘으로 이러한 자연환경을 바꿔왔기에 부동산을 인공환경으로 볼 수도 있습니다. 또한, 부동산은 단순히 지표 공간만을 말하는 건 아닙니다. 지표공간과 공중공간 그리고 지하공간도 부동산입니다. 마지막으로 부동산은 위치이기도 합니다. 머나먼 농경시대에는 비옥도가 토지의 가치를 좌우했지만 지금은 어떤가요? 주거용 부동산은 쾌적한 곳, 상업용 부동산은 유동인구가 많은 곳 등 용도에 따라서 어디에 위치하냐에 따라 부동산의 가치가 달라집니다. 하지만 부동산의 개념 중 위치는 고정적인 것은 아닙니다. 물리적 측면에서 보자면 부동산은 움직이지 않으니 불변입니다. 이를 절대적 위치라고 합니다. 하지만 부동산의 상대적인 위치는 시간의 흐름과 주변환경의 변화에 따라 끊임없이 변화하게 됩니다.
2) 경제적 개념
경제적 관점에서 부동산을 바라본다면 부동산은 노동, 자본과 함께 3대 생산요소 중 하나입니다. 토지는 재화를 생산하는 부지를 제공할뿐만 아니라 다양한 원재료를 공급하는 곳이기도 합니다. 또한, 부동산은 그 자체로 거래의 목적이 되는 소비재이기도 하며 시장에서 교환이 이루어지는 상품이기도 합니다. 부동산은 자산이기도 하죠. 우리 부의 대부분을 차지하는 것이 부동산일 것입니다. 그리고 투자자산이죠. 투자자산은 실물자산과 금융자산으로 대별하는데 부동산은 대표적인 실물자산 중 하나입니다.
3) 법률적 개념
우리 민법에서는 제99조에서 부동산은 토지 및 그 정착물을 의미한다고 규정하고 있습니다. 좁은의미에서 부동산을 정의하면 토지 및 그 정착물이라고 정의합니다. 하지만 넓은의미로 본다면 의제부동산이라고 하는 준부동산을 포함하여 부동산을 정의합니다. 준부동산이란, 자동차, 선박, 입목, 공장재단과 광업재단 및 어업권 등을 포함하는 개념입니다. 이러한 법률적 정의는 제도상의 개념이기 때문에 나라나 시대에 따라 변화할 수 있습니다.
4) 사회적 개념
부동산은 사회재이자 공공재입니다. 사회재란 우리 모두가 부동산이 없으면 살 수가 없죠. 그렇기 때문에 공평하게 배분되어야 한다는 개념입니다. 공공재란 부동산은 재생산이 불가능하기 때문에 공동체 전체의 이익을 위해서 합리적으로 배분되어야 한다는 의미입니다. 이러한 부동산의 개념은 부동산을 상품보다는 공공재로 취급하여 공익성을 강조하는 개념이라고 할 수 있습니다.
3. 부동산의 복합개념
지금까지 부동산에 대하여 물리적, 경제적, 법률적, 사회적 측면에서 개념을 살펴봤습니다. 부동산을 이해할 때 이러한 개념요소들이 복합적으로 연결되어 있다는 것을 이해해야 부동산현상을 정확하게 이해할 수 있습니다. 이를 부동산의 복합개념이라고 합니다. 다각적인 측면에서 부동산을 이해하자는 개념입니다.
4. 마치며
지금까지 부동산의 개념에 대하여 알아봤습니다. 첫 포스팅의 주제로 무엇을 할까 많은 고민을 하다가 첫 주제는 정말 기본으로 돌아가서 우리가 알고자 하는 부동산이 무엇이냐에 대하여 써봤습니다. 부동산을 단순히 아파트나 상가로 정의하는건 부동산의 일부분에 대한 정의에 불과하죠. 부동산 공부를 시작하는 분들에게 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.
정말 많이 부족하지만 제 직업이 직업이다보니 많은 분들이 어? 부동산에 대해서 잘 아시겠네요? 라고 하며 오해(?)를 하시곤 합니다. 저한테 부동산에 대해서 물어보실때마다 정말 부끄러울 때가 한 두번이 아니었습니다. 그래서 앞으로 이 공간은 부동산에 대한 이론과 부동산 투자분석에 대한 이야기, 저의 감정평가 업무 경험을 나누고, 또한 많은 전문가 분들의 서적과 칼럼등을 공유하며 부동산에 대해서 알아가는 공간으로 가꾸고자 합니다. 스스로 부동산에 대하여 공부하고 또 부동산 뿐만 아니라 각종 주거 관련 정보들을 공유하고 또한 직장인으로서 도움이 될 만한 정보를 공유하고자 합니다.